Новые документы

Обзор от 04.04.2013

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N а40-92733/11-82-729:

"Если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие федерального закона от 21.07.1997 N 122-фз "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрировано в ЕГРП, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также зарегистрирован в ЕГРП"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Решения судов разных инстанций
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
4. Проблема необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"



1. Суть спора

Между Департаментом имущества г. Москвы (далее - департамент) и ООО "ИНЖТЕХКОМ" (далее - общество) был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад со сроком действия с 12 октября 1994 г. по 6 апреля 2009 г.
29 мая 2008 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение этого договора в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. При принятии арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
Также 14 января 2010 г. сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлевается до 31 декабря 2014 г. Это соглашение было зарегистрировано в ЕГРП.
В ходе осмотра нежилого помещения департаментом установлено, что оно использовалось под гостиницу, в нем была произведена перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства помещений для проживания людей (гостиничных номеров) в чердачном помещении третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.
Департамент 26 мая 2011 г. направил в адрес общества уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Впоследствии департамент обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о его выселении и передаче нежилого помещения в освобожденном виде департаменту. Общество предъявило встречный иск о применении последствий недействительности дополнительного соглашения 2008 г. и о признании договора аренды действующим.
При рассмотрении данного дела перед судами возник следующий вопрос: подлежало ли дополнительное соглашение 2008 г. государственной регистрации? И можно ли считать, что оно было зарегистрировано путем государственной регистрации дополнительного соглашения 2010 г.?


содержание



2. Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил требование департамента и отказал в удовлетворении встречного иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Как было отмечено в рассматриваемом Постановлении, суды пришли к выводу: из положений п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13, ст. 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды. Спорный договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован. Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к нему также не требуется.
Однако ВАС РФ в Определении от 26.11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ установила наличие двух противоположных подходов в судебной практике к проблеме государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, к договору, заключенному до вступления в силу (введения в действие) этого Закона.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.



содержание



3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, отказав в удовлетворении требований общества.
При этом высшая судебная инстанция разрешила существовавшую в судебной практике неопределенность, которая была отмечена в Определении ВАС РФ от 26.11.2012 N ВАС-11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729, и указала на необходимость применения следующей правовой позиции: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Применительно к рассматриваемой ситуации, когда договор аренды заключен до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а дополнительные соглашения к нему заключены после введения его в действие, из этой правовой позиции вытекает следующее.
Если дополнительное соглашение 2010 г. было зарегистрировано в установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке, то и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел государственную регистрацию, поскольку участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Очевидно, что среди этих документов в ЕГРП были представлены также договоры аренды, изначально не проходивший процедуру государственной регистрации.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.


содержание



4. Проблема необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время значительная часть действующих договоров аренды недвижимого имущества заключена до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Данное обстоятельство никак не влияет на действительность такого договора, поскольку в силу п. 1 ст. 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Последняя может быть проведена по желанию их обладателей.
Однако ввиду длительного периода действия обозначенных договоров стороны нередко заключают дополнительные соглашения к ним уже в настоящее время, то есть в период действия существующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебной практике применяется следующее общее правило: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации (Постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007, ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-7152/2011 по делу N А51-5564/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2011 по делу N А63-3836/2010).
Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (Постановления ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31, от 30.12.2009 N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2).
Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., не требует государственной регистрации, даже если оно заключено, к примеру, в 2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011).
Более подробно о судебной практике по вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, см.: п. 5 комментария к ст. 609 ГК РФ в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>
Особенность ситуации, рассмотренной в Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что сам договор аренды 1994 г. не был зарегистрирован, но было зарегистрировано одно из дополнительных соглашений к нему.


содержание