Новые документы

Обзор от 10.02.2011

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-9702/10, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-9702/10 по делу N а56-20086/2009:

"Если собственником всех долей в праве собственности на объект недвижимости стало одно лицо, то оно вправе, обратившись с заявлением к регистрирующему органу, избрать правовой режим недвижимого имущества как единого объекта"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Решения судов разных инстанций
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
4. Проблемы государственной регистрации права на недвижимое имущество при приобретении права собственности на объект недвижимости лицом, которое ранее приобрело все доли в праве общей долевой собственности на такой объект


1. Суть спора

ЗАО "Сканэкс" приобрело 231/232 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества. Право на указанную долю было зарегистрировано в ЕГРП, о чем было выдано соответствующее свидетельство.
В дальнейшем ЗАО "Сканэкс" приобрело оставшуюся 1/232 долю в праве общей долевой собственности на тот же объект, о чем также было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Поскольку ЗАО "Сканэкс" стало собственником всех долей в праве собственности на объект недвижимости, оно подало в регистрирующий орган заявление о выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и внесении изменений в ЕГРП, в том числе в части наименования вида зарегистрированного права - с общей долевой собственности на частную собственность.
В ответ на это заявление было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права общества на 231/232 доли в праве общей долевой собственности с указанием на оборотной стороне свидетельства, что ЗАО "Сканэкс" является собственником оставшейся 1/232 доли.
Полагая, что была допущена техническая ошибка, ЗАО "Сканэкс" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 14.01.2009 N 11/09 об ее исправлении, однако в этом было отказано.
ЗАО "Сканэкс" посчитало, что такой отказ препятствует возникновению права собственности на объект недвижимости, и обратилось в арбитражный суд с заявлением обязать регистрирующий орган исправить техническую ошибку.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: правомерны ли действия регистрирующего органа?

содержание



2. Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды обосновали свою позицию тем, что действующее законодательство не предусматривает возможность объединения долей в праве собственности на недвижимое имущество. Кроме того, по смыслу ст. ст. 2, 12, 13, 14, 16, 17, 18 Закона о государственной регистрации недвижимости записи в ЕГРП должны соответствовать правоустанавливающим и другим документам, представляемым на государственную регистрацию, а сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, - записям в ЕГРП.
Следовательно, если правоустанавливающими документами для внесения записей и выдачи свидетельств послужили договоры купли-продажи долей в праве собственности, то и данные записи, и свидетельства подтверждают наличие права собственности на доли в праве даже в том случае, если лицу принадлежит 100 процентов долей в праве собственности на это имущество.
ВАС РФ в Определении от 31.08.2010 N ВАС-9702/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора ввиду их необоснованности.
Судебная коллегия ВАС РФ применила к данному делу изложенный выше абз. 3 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64: собственник всех долей в праве собственности на объект недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением об изменении сведений в ЕГРП в части вида зарегистрированного права с общей долевой собственности на частную.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Однако Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

содержание



3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ регистрирующего органа исправить техническую ошибку и обязал его изменить сведения в ЕГРП в части вида зарегистрированного права ЗАО "Сканэкс" с общей долевой собственности на частную собственность в отношении спорного объекта недвижимости. При этом высшая судебная инстанция сформировала следующую правовую позицию.
Если собственником всех долей в праве на недвижимую вещь становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим недвижимой вещи как единого объекта.
В этом случае отказ во внесении сведений в ЕГРП по причине возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается.
Президиум ВАС РФ обосновал приведенную позицию тем, что сведения, вносимые в ЕГРП и содержащиеся в свидетельстве о праве собственности, не должны искажать правовой режим собственности в отношении объекта недвижимости.
По существу, формулируя данную позицию, Президиум ВАС РФ применил по аналогии абз. 3 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, разъясняющий сходные отношения.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

содержание



4. Проблемы государственной регистрации права на недвижимое имущество при приобретении права собственности на объект недвижимости лицом, которое ранее приобрело все доли в праве общей долевой собственности на такой объект

Спор, разрешенный в рассматриваемом деле, является частным проявлением проблемы прекращения общей долевой собственности путем приобретения одним лицом всех долей в этом праве или всех частей недвижимого имущества (например, приобретение всех помещений в здании).
Данная проблема нашла отражение в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Согласно абз. 3 данного пункта, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.
Спор, разрешенный в рассматриваемом деле, схож с ситуацией, разрешенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. ЗАО "Сканэкс", приобретя все доли в праве собственности на объект недвижимости, по сути, стало собственником объекта в целом.
При этом следует отметить, что объединение приобретенных долей в целую часть действующим законодательством напрямую не предусмотрено, но и не запрещено. Поэтому нет препятствий в государственной регистрации права собственности на весь объект недвижимости, а не на все доли в праве собственности на него.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемом деле ЗАО "Сканэкс" обратилось с требованием об исправлении технической ошибки.
В судебной практике сложилось следующее понимание технической ошибки: это несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут быть изменены только на основании правоустанавливающих документов (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010 по делу N А42-2612/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.06.2010 по делу N А32-11332/2009). Такое толкование основано на ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).
Соответственно, не является технической ошибкой несоответствие, исправление которого влечет возникновение, изменение или прекращение права на объект недвижимости (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2009 N Ф03-1418/2009, от 17.04.2009 N Ф03-1416/2009).
Таким образом, в рассматриваемом деле изменение записи в ЕГРП посредством исправления технической ошибки было возможным, поскольку это исправление не изменило бы содержания права собственности на объект недвижимости.

содержание

Любой нормативный документ из тех, что упомянуты в представленных обзорах, Вы можете бесплатно заказать в электронном виде, по факсу, по электронной почте или в составе демонстрационной версии системы Консультант плюс.
Подробнее о бесплатном заказе документов можно узнать по телефону:
(495) 721-3588.