Новые документы

Обзор от 14.11.2013

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N а45-5119/2009:

"Оценку предмета ипотеки следует считать согласованной, если изначально установленная залоговая стоимость предмета ипотеки была распространена на несколько объектов недвижимости"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
3. Вопрос согласования условия об оценке предмета ипотеки
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу
5. Позиция судов нижестоящих инстанций


1. Суть спора

Решением арбитражного суда ООО "Ретэил-Инвест" (далее - общество "Ретэил-Инвест", должник) признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением суда первой инстанции признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов должника денежное требование ОАО "Седьмой Континент" (далее - общество "Седьмой Континент", кредитор). Сумма основного долга включена в реестр как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества (ипотеки) должника по договору, ранее заключенному между должником и кредитором. Согласно тексту договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему предметом договора являлось нежилое здание, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Впоследствии в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника обратился с заявлением о признании незаключенным упомянутого договора и о внесении в связи с этим изменений в реестр требований кредиторов путем отражения в нем всей суммы долга как требования кредитора, не обеспеченного залогом имущества должника.
В обоснование своей позиции конкурсный управляющий должника сослался на то, что сторонами договора не было достигнуто соглашение по существенному условию об оценке предмета ипотеки в части, касающейся земельного участка. По мнению конкурсного управляющего, указанная в договоре оценка предмета ипотеки относилась только к нежилому зданию.
Суды всех трех инстанций удовлетворили заявленные требования конкурсного управляющего.


содержание



2. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ судебные акты нижестоящих судов отменил и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, а также в утверждении мирового соглашения, решение о заключении которого было принято на собрании кредиторов общества "Ретэил-Инвест".
Президиум ВАС РФ напомнил, что согласно п. 2 ст. 150 Закона о банкротстве решение о заключении мирового соглашения считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. В настоящем деле при заключении мирового соглашения процедура, предусмотренная Законом о банкротстве, была нарушена, поскольку общество "Седьмой Континент" как залоговый кредитор голосовало против заключения мирового соглашения, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 160 Закона о банкротстве является основанием для отказа в утверждении мирового соглашения.
При рассмотрении данного спора Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.
Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если стороны по договору ипотеки дополнительным соглашением изменили изначально установленную ими в договоре залоговую стоимость предмета ипотеки, распространив ее на несколько объектов недвижимости (тем самым снизив первоначальное значение залоговой стоимости), то существенное условие договора об оценке предмета ипотеки следует считать согласованным. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии какой-либо неопределенности в правоотношениях сторон по вопросу залоговой стоимости предмета ипотеки.
Комментарий: в рассматриваемом деле Президиум ВАС РФ разъяснил, что третьи лица не вправе без достаточных на то оснований вторгаться в договорные отношения контрагентов. В данном споре конкурсный управляющий требовал признать незаключенным договор ипотеки, заключенность которого не ставилась под сомнение самими сторонами этого соглашения. Прямо не оговоренное в тексте дополнительного соглашения изменение оценки предмета ипотеки не может служить основанием для признания его незаключенным по требованию третьего лица, поскольку, по сути, этот факт может быть установлен на основании косвенных данных.
Договор, стороны которого уверены в его заключенности, может быть признан незаключенным со ссылкой на ст. 432 ГК РФ лишь при таком невосполнимом отсутствии существенных условий, при котором они не могут быть определены ни сторонами самостоятельно, ни какими-либо третьими лицами, ни при помощи объективных и независимых оценок. В рассматриваемом деле якобы отсутствующее существенное условие могло быть установлено и сторонами, и арбитражным управляющим, и судом без особого труда путем распределения первоначальной оценки на два предмета ипотеки.
Кроме того, настоящая правовая позиция является развитием позиции, изложенной в Постановлении N 2620/10. Президиум ВАС РФ обратил внимание, что в нормах п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке приведены существенные условия договора ипотеки, при этом данные нормы не содержат каких-либо указаний на то, что в таком договоре должна быть отражена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, если предметом договора являются несколько объектов недвижимости.
С учетом комментируемой правовой позиции Президиума ВАС РФ можно сделать следующий вывод. Стороны договора ипотеки вправе расширить предмет ипотеки без увеличения ранее согласованной оценки предмета ипотеки путем заключения дополнительного соглашения к договору. Такие действия сторон приводят к снижению первоначального значения залоговой стоимости предмета ипотеки, распределяя ее на несколько объектов, если иное не следует из ситуации. По общему правилу это не свидетельствует о несогласованности оценки нового предмета ипотеки.


содержание



3. Вопрос согласования условия об оценке предмета ипотеки

В п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) перечислены существенные условия договора залога недвижимого имущества (договор ипотеки), и одним из таких условий является условие об оценке предмета ипотеки (оценка залога). В то же время из приведенных норм нельзя однозначно установить, в каком случае оценка предмета ипотеки будет считаться согласованной, если стороны расширили предмет договора, дополнительно указав объекты недвижимости, или если в предмет договора изначально входило несколько таких объектов.
Данный вопрос был частично разрешен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу N А38-5402/2008 (далее - Постановление N 2620/10). Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Следовательно, если в договоре ипотеки установлена общая стоимость заложенного имущества, то этого достаточно для того, чтобы считать условие об оценке предмета ипотеки согласованным.
Данная правовая позиция преобладает в настоящее время в судебной практике, хотя до опубликования указанного Постановления Президиума ВАС РФ существовала и противоположная позиция (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2004 N А05-1619/03-59/23).
Судебная практика (допустима единая оценка нескольких предметов ипотеки):
- Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-3228/10 по делу N А56-5616/2009;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.06.2012 N Ф03-1652/2012 по делу N А73-12660/2010;
- Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 N КГ-А41/3497-11 по делу N А41-20369/09;
- Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А55-25671/2009;
- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2011 по делу N А63-1393/2010;
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А82-12774/2010-43;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 N 15АП-7614/2010 по делу N А53-4118/2010;
- Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А09-1982/2009.
Отметим, что позиция, изложенная в Постановлении N 2620/10, согласуется с разъяснениями Пленума ВАС РФ, содержащимися в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым в договоре залога может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога.
Судебная практика:
- Определение ВАС РФ от 19.08.2011 N ВАС-7084/11 по делу N А40-92685/10-31-832;
- Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-5196/11 по делу N А65-29473/2009-СГ1-58;
- Постановление ФАС Поволжского округа от 20.11.2012 по делу N А12-8517/2010.


содержание



4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ. В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.


содержание




5. Позиция судов нижестоящих инстанций

При изменении договора дополнительным соглашением, в котором расширен предмет ипотеки - в него включен помимо здания земельный участок (право на него), стороны не увеличили ранее согласованную оценку предмета ипотеки. В связи с этим суды сочли, что между сторонами не было достигнуто соглашения об оценке нового предмета ипотеки, что явилось основанием для признания судами договора в редакции дополнительного соглашения незаключенным. Констатировав незаключенность залоговой сделки, суды не усмотрели оснований для сохранения за обществом "Седьмой Континент" статуса залогового кредитора.
После лишения общества "Седьмой Континент" статуса залогового кредитора состоялось собрание кредиторов общества "Ретэил-Инвест", на котором большинством голосов приняты решения о заключении мирового соглашения между должником и кредиторами и об обращении в суд с ходатайством о его утверждении. Хотя общество "Седьмой Континент" голосовало против заключения мирового соглашения, оно было утверждено судами, а производство по делу о банкротстве прекращено.
При рассмотрении настоящего дела перед Президиумом ВАС РФ возник вопрос о согласовании сторонами условия об оценке предмета договора залога недвижимого имущества (ипотеки).


содержание

Любой нормативный документ из тех, что упомянуты в представленных обзорах, Вы можете бесплатно заказать в электронном виде, по факсу, по электронной почте или в составе демонстрационной версии системы Консультант плюс.
Подробнее о бесплатном заказе документов можно узнать по телефону:
(495) 721-3588.