Новые документы

Обзор от 21.02.2013

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12 по делу N а32-16388/2011:

"Поскольку фактический пользователь помещений не может возвратить полученное по ничтожному договору субаренды при применении последствий его недействительности, он обязан, исходя из п. 2 ст. 167 ГК РФ, возместить другой стороне договора стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной данным договором"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Решения судов разных инстанций
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
4. Вопрос о размере взаимных обязательств сторон при применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора аренды (субаренды) недвижимости


1. Суть спора

ООО "Поиск" (далее - собственник, арендодатель) и индивидуальный предприниматель (далее - предприниматель, арендатор) заключили договор аренды офисных, складских и иных нежилых помещений сроком на 11 месяцев.
В дальнейшем предприниматель (далее также - субарендодатель) и ООО "Автотрейдинг" (далее - субарендатор) заключили договор субаренды части упомянутых нежилых помещений (далее - договор субаренды) сроком также на 11 месяцев.
За восемь месяцев до окончания срока действия договора субаренды субарендатор возвратил собственнику помещения, которые были получены им в субаренду.
В связи с этим предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании суммы задолженности и пеней по договору субаренды. В свою очередь субарендатор обратился в арбитражный суд со встречным иском к предпринимателю о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора субаренды помещений - и о взыскании с него суммы неосновательного обогащения. Определением арбитражного суда дела были объединены в одно производство.
При рассмотрении настоящего дела перед судами возникли следующие вопросы:
- о размере взаимных обязательств сторон при применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора субаренды помещений;
- о выражении собственником помещений согласия на предоставление арендуемых помещений (их части) в субаренду.


содержание



2. Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении исковых требований и частично удовлетворил исковые требования субарендатора. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
Суды исходили из того, что предприниматель (субарендодатель) предоставил часть арендуемых помещений в субаренду без согласия собственника, в связи с чем договор субаренды является ничтожным, как заключенный с нарушением требований п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Также суды указали, что уплаченные субарендатором предпринимателю по ничтожному договору субаренды денежные средства в части, превышающей размер арендной платы по договору аренды, были возвращены субарендатору.
ВАС РФ в Определении от 27.09.2012 N ВАС-9443/12 по делу N А32-16388/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Правовая аргументация, содержащаяся в данном определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в настоящем разделе не приводится.
Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.



содержание



3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу судебные акты нижестоящих инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом Президиум ВАС РФ подтвердил и дополнил ранее изложенные им правовые позиции:
- При признании любого договора, связанного с использованием чужого имущества, недействительным к отношениям сторон по такому договору, в силу его возмездного характера, подлежит применению по аналогии правовой подход, изложенный в п. 27 Постановления N 13/14.
Применительно к спору, рассматриваемому в настоящем Постановлении, это означает следующее: поскольку фактический пользователь помещений не может возвратить полученное по ничтожному договору субаренды при применении последствий его недействительности, он обязан, исходя из п. 2 ст. 167 ГК РФ, возместить другой стороне договора стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной данным договором.
Сходные правовые подходы также закреплены в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 1051/08 и N 1744/11.
Кроме того, Президиум ВАС РФ отметил, что суды не исследовали и не оценивали доводы субарендодателя о том, что стороны произвели оценку пользования помещениями по договору субаренды, определив ставки арендой платы, а также что данные ставки ниже рыночной цены за аналогичные помещения.
- Обстоятельством, указывающим на выражение собственником помещений согласия на их сдачу в субаренду для целей п. 2 ст. 615 ГК РФ, может являться ежемесячное выставление собственником помещений (арендодателем) счетов и актов на компенсацию коммунальных расходов с приложенными к ним справками о распределении этих расходов между субарендаторами (за подписью лиц, уполномоченных на ведение бухгалтерии арендодателя). Во исполнение требований, предусмотренных ст. 431 ГК РФ, суд должен принять данные документы во внимание и дать им соответствующую правовую оценку.
- Если помещения, полученные в субаренду, возвращены субарендатором собственнику досрочно (до окончания срока действия договора субаренды), то при предъявлении субарендодателем исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа по договору такие требования подлежат удовлетворению.
Этот вывод основан на п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Согласно данному пункту досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.


содержание



4. Вопрос о размере взаимных обязательств сторон при применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора аренды (субаренды) недвижимости

На практике достаточно распространена ситуация, когда между сторонами заключен договор субаренды недвижимого имущества, по которому одна сторона ежемесячно выставляет счета по арендной плате, а другая сторона их оплачивает. При этом стороны не принимают во внимание наличие порока, допущенного при заключении такого договора и выражающегося в отсутствии письменного согласия собственника имущества на сдачу имущества в субаренду, как того требует п. 2 ст. 615 ГК РФ. Между тем это является основанием недействительности договора.
В связи с этим возникает вопрос о размере взаимных обязательств сторон (двусторонней реституции) при применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора субаренды.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В п. 27 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (далее - Постановление N 13/14) было дано следующее разъяснение. При применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. В указанном пункте также отмечается, что нормы о неосновательном денежном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон только при наличии доказательств того, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
Последняя правовая позиция в дальнейшем была отражена в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
Применительно к договору субаренды помещений позиция об эквивалентно-возмездном (равном) характере двусторонней реституции при недействительности договора была изложена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 08.04.2008 N 1051/08 по делу N А40-13978/07-60/103 (далее - Постановление N 1051/08).
Согласно этой позиции при недействительности договора субаренды помещений (например, из-за отсутствия согласия арендодателя на сдачу помещений в субаренду) арендатор обязан вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей. В свою очередь субарендатор как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, обязан возместить арендатору то, что он сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и не превышающей обычных ставок аренды в той местности, где оно происходило. Такая цена может быть также определена независимой экспертизой.
Аналогичный подход касательно двусторонней реституции по недействительному договору аренды земельного участка был изложен Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 07.06.2011 N 1744/11 по делу N А03-3359/2010 (далее - Постановление N 1744/11): фактический пользователь земельного участка при применении последствий недействительности договора аренды обязан возместить другой стороне стоимость пользования имуществом по цене, определенной сделкой.
Приведенные позиции высших судов, касающиеся размера двусторонней реституции по недействительному договору аренды (субаренды), применяются в практике большинства арбитражных судов (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 20.02.2012 N ВАС-1716/12 по делу N А70-2807/2011, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А45-2791/2011, ФАС Московского округа от 22.03.2012 по делу N А40-25595/11-40-218, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2012 по делу N А15-1028/2011, ФАС Поволжского округа от 06.12.2011 по делу N А12-5803/2011, от 18.05.2011 по делу N А12-16677/2010, ФАС Уральского округа от 27.05.2009 N Ф09-2310/09-С6 по делу N А60-27767/2008-С4, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 N 07АП-840/12 по делу N А27-9946/2011, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу N А46-4126/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2012 по делу N А13-17131/2011, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по делу N А22-1529/2010).
Что касается позиции судов по вопросу определения цены (стоимости пользования недвижимым имуществом) для целей двусторонней реституции, то такая цена определяется судами на основании:
- положений незаключенного договора аренды (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-30/13 по делу N А40-125072/10-6-1038);
- определенных экспертизой рыночных ставок арендной платы за пользование подобным имуществом (см., например, Определение ВАС РФ от 26.08.2010 N ВАС-11399/10 по делу N А73-263/2009, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 26.01.2010 N Ф03-8186/2009 по делу N А73-10546/2008, ФАС Поволжского округа от 05.07.2012 по делу N А12-10081/2011).
Такой подход судов к определению цены для целей двусторонней реституции при недействительности договора аренды полностью соответствует изложенному в Постановлениях N 1051/08, N 1744/11.
См. первую правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу >>>
Следует отметить, что в Постановлении N 1051/08 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на следующее: неосновательное обогащение у сторон по договору субаренды отсутствует, если сторонами были согласованы ставки оплаты за субаренду и такая плата вносилась и принималась по взаимному согласию сторон.
Схожая правовая позиция была изложена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 06.09.2011 N 4905/11 по делу N А51-23410/2009. Так, сам по себе факт пользования чужим имуществом без надлежащим образом оформленного договора аренды может свидетельствовать об отсутствии правового основания (неосновательности) пользования, однако не влечет неосновательного обогащения вследствие такого пользования, если пользователь вносит плату за пользование чужим имуществом с согласия собственника имущества или иного законного владельца.
Из данной позиции Президиума ВАС РФ, в частности, следует, что регулярное выставление собственником счетов-фактур на согласованные суммы и последующая их оплата пользователем подтверждают выражение воли собственника имущества на его сдачу в аренду.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал на ряд обстоятельств, свидетельствующих о выражении собственником помещений согласия на их сдачу в субаренду для целей п. 2 ст. 615 ГК РФ.


содержание