Новые документы

Обзор от 30.12.2010

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N а41-10798/09:

"Договор ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором оно находится, является действительным даже в случае недействительности договора, которым был оформлен переход права аренды на земельный участок, при условии, что данное право перешло к собственнику здания в силу закона"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Решения судов разных инстанций
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
4. Правовые последствия ипотеки здания или сооружения без ипотеки земельного участка (или права аренды на него), на котором находится объект недвижимости


1. Суть спора

ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Банк) и Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" (далее - ООО "Проспект") заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком (залогодержателем) и ООО "Проспект" (залогодателем) был также заключен договор ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141 (далее - договор ипотеки). По условиям этого договора залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание и право аренды земельных участков площадью 176 и 742 кв. м, на которых это здание расположено.
Данное нежилое здание было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему ООО "Многопрофильная фирма "Бахус" (далее - фирма "Бахус") по разделительному балансу от 01.04.2007 при создании ООО "Проспект" путем выделения из фирмы "Бахус".
Переход права аренды указанных участков, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, к ООО "Проспект" был оформлен заключенными с фирмой "Бахус" договорами переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.2010 N 1 и N 2 (далее - договоры перенайма).
Впоследствии договоры перенайма были признаны недействительными, и на этом основании ООО "Проспект" обратилось в арбитражный суд с иском к Банку о признании недействительным договора ипотеки.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: является ли договор ипотеки здания и права аренды земельного участка недействительным, если договор перенайма, которым было оформлено приобретение залогодателем права аренды, признан недействительным?
При этом следует отметить, что в рассматриваемой ситуации ООО "Проспект" приобрело право аренды земельного участка не на основании договоров перенайма, а в силу закона (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ) в момент приобретения объекта незавершенного строительства.

содержание



2. Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Проспект" о признании недействительным договора ипотеки, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что признание недействительными договоров перенайма повлекло за собой утрату ООО "Проспект" права аренды на земельный участок и привело к невозможности одновременной ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
ВАС РФ в Определении от 20.08.2010 N ВАС-8354/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
При этом ВАС РФ в этом Определении пришел к следующим выводам.
Договор ипотеки недействителен, но не в целом, а только в части ипотеки права аренды на земельный участок, поскольку, по мнению ВАС РФ, у ООО "Проспект" отсутствовало право на земельный участок.
Как указал ВАС РФ, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к ООО "Проспект" фактически перешло в силу закона право аренды на земельные участки, однако государственная регистрация этих прав осуществлена не была.
Поэтому на момент заключения договора ипотеки ООО "Проспект" не обладало зарегистрированными правами аренды земельных участков, следовательно, оно не могло передать их в ипотеку одновременно с передачей в ипотеку нежилого здания.
Таким образом, в данном Определении ВАС РФ пришел к выводу, что рассматриваемая ситуация подпадает под разъяснения п. 45 Постановления N 6/8, изложенные выше.
Однако необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником этого участка.
То есть, исходя из данного разъяснения, право аренды земельного участка в силу закона переходит к покупателю в силу закона, и факт отсутствия государственной регистрации этого права значения не имеет. На это также указывает и судебная практика (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2010 по делу N А39-5238/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-14330/2009, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А55-32632/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2010 по делу N А32-9348/2010).
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

содержание



3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки, сформировав следующую правовую позицию.
ООО "Проспект" при переходе к нему от фирмы "Бахус" права собственности на объект незавершенного строительства приобрело право пользования участками, на которых этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. Поэтому факт признания недействительными договоров перенайма не имеет правового значения.
Таким образом, Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении развил правовую позицию, изложенную в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.
Представляется, что применение приведенной правовой позиции существенно снизит правовой риск признания недействительным договора ипотеки объекта недвижимости и права аренды на земельный участок, на котором этот объект находится, если в качестве основания недействительности рассматривается недействительность договора, которым был оформлен переход права на земельный участок.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

содержание



4. Правовые последствия ипотеки здания или сооружения без ипотеки земельного участка (или права аренды на него), на котором находится объект недвижимости

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится в абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Из данных норм следует, что ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него.
Этот же вывод следует и из разъяснений высших судебных инстанций. Так, в соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8), если залогодатель передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
При этом договор ипотеки здания без ипотеки земельного участка или права аренды на него может быть допустим в двух случаях.
1. Если у залогодателя на момент заключения договора ипотеки отсутствует право собственности (или право аренды) на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.
Данное исключение следует из упомянутого выше п. 45 Постановления N 6/8, в котором указано, что если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Аналогичное разъяснение содержится в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства". Судебная практика широко применяет данное исключение (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А27-25483/2009, ФАС Московского округа от 24.06.2008 N КГ-А40/4067-08, ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А55-8887/2009).
2. Если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.
Следовательно, если залогодатель является арендатором по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной регистрации, то передача в ипотеку здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 по делу N А38-6761/2009).
В то же время относительно данного исключения существует противоположная позиция, в силу которой право краткосрочной аренды земельного участка может быть объектом ипотеки, но не самостоятельным объектом, а вместе с ипотекой здания (сооружения) (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2010 N КГ-А41/12456-10 по делу N А41-42058/09).
Однако особенность ситуации, разрешенной в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что в судебном порядке были признаны недействительными договоры перенайма, на основании которых ООО "Проспект" стало арендатором земельного участка, находящегося под зданием. При этом объект незавершенного строительства, с использованием которого было возведено данное здание, перешел к ООО "Проспект" от фирмы "Бахус", вследствие чего применению подлежит ст. 35 ЗК РФ.
Как известно, согласно п. 1 данной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.
В этой связи интерес представляет правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3 (далее - Постановление от 27.10.2009 N 8611/09).
Согласно данной позиции при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. Приведенная правовая позиция получила поддержку в судебной практике (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 15.11.2010 по делу N А09-10804/2009, от 24.12.2009 по делу N А09-2934/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу N А56-53611/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 N 18АП-2667/2010).
Если применить эту правовую позицию к рассматриваемой ситуации, то можно прийти к следующему выводу: ООО "Проспект", приобретя объект незавершенного строительства, с использованием которого было впоследствии построено нежилое здание, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ стало арендатором земельного участка, на котором это здание расположено. Данный переход не требует дополнительного договорного оформления. Вследствие этого недействительность договора перенайма не имеет правового значения, поэтому договор ипотеки является действительным, так как не нарушает упомянутые выше требования п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

содержание