Новые документы

Обзор от 31.05.2012

Любой из упомянутых в обзоре документов Вы можете бесплатно заказать, воспользовавшись формой заказа.

В настоящем обзоре представлен анализ Постановления Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, выполненный специалистами ЗАО "Консультант Плюс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N а57-13223/2010:

"Ставки арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора аренды такого участка не вправе применять другой размер арендной платы"


Содержание обзора

1. Суть спора
2. Решения судов разных инстанций
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
4. Арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности



1. Суть спора

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) и ООО "Сбытсервис-1" был заключен договор аренды земельного участка N 081002, по условиям которого арендатору передан земельный участок для производственной деятельности. Срок действия этого договора - с 16.01.2008 по 15.01.2057. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Порядок определения арендной платы согласован в п. 3.6 договора аренды и утвержден в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и постановлением правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения".
Расчет арендной платы приведен в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, и исчислен исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы за землю 8,2244 руб. за 1 кв. м.
Кроме того, п. 3.7 договора аренды было установлено, что сумма арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений нормативными правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального района. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом должно быть направлено арендатору, оно является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта. Согласно п. 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Ненадлежащее исполнение ООО "Сбытсервис-1" обязательств по внесению арендных платежей за 2009 год послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. Размер арендной платы за весь 2009 год был рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009.
В частности, при рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: применимы ли ретроспективно к определению размера арендной платы результаты кадастровой оценки земельных участков, если они были утверждены после заключения договора аренды?


содержание



2. Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично: взыскал задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из представленного истцом расчета арендной платы, основанного на кадастровой стоимости земельного участка, которая была установлена постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Это постановление правительства Саратовской области вступило в силу со дня его официального опубликования (17.07.2009). Данная стоимость утверждена по состоянию на 01.01.2007.
Однако ВАС РФ в Определении от 11.01.2012 N ВАС-15117/11 по делу N А57-13223/2010 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ указала на то, что названное постановление правительства Саратовской области об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков могло применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу, однако суды нижестоящих инстанций применили новый расчет арендной платы ранее даты вступления в силу соответствующего нормативного акта и приложения к нему - с начала года, в котором произошло указанное изменение, допустив при этом придание этим актам обратной силы.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла коллегия судей ВАС РФ.


содержание



3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции:
- Ставки арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами.
- Стороны не вправе применять другой размер арендной платы.
- Измененный нормативным правовым актом размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.
Следовательно, нормативный правовой акт об утверждении кадастровой стоимости земельных участков может быть применен для определения размера арендной платы только к отношениям по пользованию земельными участками, продолжающимся после вступления в силу этого нормативного правового акта.
Таким образом, в рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ подтвердил ранее сложившуюся судебную практику, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ, тем самым сохранив описанную правовую ситуацию.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.


содержание



4. Арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности


При аренде государственного или муниципального недвижимого имущества (в том числе земельных участков) часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а рассчитывается на основании утвержденных нормативными правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы. При этом в договорах предусмотрены условия, в соответствии с которыми изменение указанных ставок и методик ведет к изменению размера арендной платы.
В настоящее время нормативно установленные пороги изменения базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы на федеральном уровне отсутствуют, однако такие пороги могут быть установлены на уровне субъекта РФ (см., например, п. 2 Постановления Правительства Москвы от 28.10.2008 N 1010-ПП (ред. от 12.10.2010) "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП").
В то же время Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется, среди прочего, исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяется порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Изменение размера базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы может привести к существенному, в том числе кратному, росту арендной платы, что можно проиллюстрировать на следующих примерах:
- изменение значения коэффициента базовой ставки арендной платы (Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз), Постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2009 N Ф10-240/09 по делу N А23-1230/08Г-2-102 (рост арендной платы в пять раз));
- изменение методики расчета арендной платы (Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз));
- изменение значения переменной в формуле расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка (Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-1709/11 по делу N А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз)).
Безусловно, при разрешении спора в суде арендатор вправе заявить о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, однако суды редко применяют ст. 10 ГК РФ к спорам об арендной плате в подобной ситуации. Однако требование признать изменение размера арендной платы злоупотреблением правом нельзя отнести к эффективному способу защиты прав арендатора, поскольку применение ст. 10 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда и зависит от фактических обстоятельств дела.
Нельзя не отметить правовые позиции Президиума ВАС РФ по рассматриваемой проблеме. Так, согласно разъяснениям п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом ВАС РФ и применительно к ситуации изменения нормативным правовым актом значения переменной в формуле расчета арендной платы, например значения базового коэффициента (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5), а также Определение ВАС РФ от 28.11.2011 N ВАС-13140/11 по делу N А41-22005/10, Постановления ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А41-10308/11, от 02.02.2012 по делу N А40-12230/11-10-101).
Также нельзя не отметить правовую позицию, сформулированную Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, согласно которой ставки арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В судебной практике данная правовая позиция воспринята (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2011 по делу N А28-11695/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.04.2012 по делу N А58-3844/11, от 22.12.2011 по делу N А10-982/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2012 по делу N А70-7144/2011, от 03.02.2012 по делу N А03-7602/2011, ФАС Центрального округа от 16.02.2012 по делу N А14-3200/2011).
Данная позиция основана на том, что в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или в муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
При этом суды на практике исходят из того, что составление и направление арендатору документов, подтверждающих факт такого изменения, не требуется, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанного акта, если в договоре аренды не установлено иное (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08 по делу N А33-3166/08, Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.02.2011 по делу N А74-3737/2010).
Если впоследствии нормативно-правовой акт будет признан судом недействующим, то он обязателен для сторон договора только до вступления в законную силу соответствующего решения суда. Это следует из ч. 5 ст. 195 АПК РФ и поддерживается в судебной практике, которая указывает на то, что действующим законодательством не установлено такое последствие признания нормативного правового акта недействующим, как пересмотр его действия в тот период, когда он являлся обязательным для неопределенного круга лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 763-О-О, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу N А29-10290/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2008 N А33-12258/07-Ф02-4297/08 по делу N А33-12258/07, ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2011 N Ф03-719/2011 по делу N А51-13271/2010, ФАС Поволжского округа от 06.02.2012 по делу N А57-581/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2009 по делу N А32-11813/2008, от 15.08.2006 N Ф08-3864/2006 по делу N А32-36129/2004-9/509).


содержание